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Webデザイナーが思い立って不動産屋を目指すブログ

自分でも中古マンションを購入したり、親の中古戸建の購入 / 売却 / 中古マンション購入 / リフォームを手伝い不動産業に興味を持ったので勉強してみることにしました。

宅建業務における報酬の限度額 ①(売買媒介編)

宅建業者が媒介を行った場合に、依頼者一方から受けることのできる報酬の限度額は決まっている。

 

・売買価格が400万円超:3%+6万円

・売買価格が200万〜400万円以下:4%+2万円

・売買価格が200万円以下:5%

 

例えば、1000万円の物件を取引した場合、

1,000万円×0.03+6万円

=30万円+6万円

=36万円

 

計算する上での注意点

▼消費税を除いた本体価格で計算する

土地の売買には消費税は課税されないが、建物の売買には消費税が課税される。(売主が課税業者の場合)しかし、報酬限度額の計算には売買価格から消費税を抜いた本体価格が用いられる。

 

▼課税業者であれば消費税を上乗せできる

宅建業者が課税業者であれば報酬に消費税相当を上乗せすることができる。本体価格1,000万円の場合、その3%+6万円は36万円だが、36万×1.08=38.88万円が報酬の限度額となる。

宅建業者が免税業者の場合には、みなし仕入率分として3.2%を上乗せできるため、限度額は37.152万円となる。

 

▼依頼者一方から受け取る額であること

売主と買主両方の媒介をした場合、両方から報酬額を受け取ることができる。

売主、買主どちらか一方とのみの媒介の場合は、媒介した依頼者からのみ報酬を受け取ることができる。

 

▼限度額であること

国土交通大臣が定めたのは、報酬の限度額(上限)であるので、依頼者との話し合いによってこれより低い額にしても良い。

 

▼みなし仕入とは?

普通、商品を購入すると8%の消費税がかかる(2016年6月現在)。

消費税を受け取ったお店(事業者)はこれを納税するわけだが、受け取った全てを納税するわけではなく、仕入の際に支払った消費税分を差し引いて納税する。

 

しかし、支払った消費税額を計算するのは面倒であるので、売上げ額に対し一定の割合仕入があったと簡易的に計算することが認められている。(みなし仕入れ率)

宅建業の場合、みなし仕入率は40%である。

 

・課税業者はいくら納税するのか?

消費税を加算して108万円の報酬を受け取った場合、8万円を納税するわけではなく、40%のみなし仕入を控除して納税する。

報酬額:100万円+消費税8万円=108万円

みなし仕入:40%=40万円

仕入の際の消費税8%=3.2万円

よって納税額は8万円ー3.2万円で4.8万円となる。

 

・免税業者も仕入の際、消費税を払っている。

免税業者は消費税相当の8%を加算して請求することはできない。

しかし、事業をしている以上一定の仕入があり、消費税を払っているはずなので、課税業者が売り上げの3.2%が控除されるので、免税業者も媒介報酬を請求する際に3.2%を請求することがきる。

この3.2%がみなし仕入率である。

 

 

ほえ〜

お金の計算になってくるとややこしいな。

 

一方の依頼者からの報酬額は

400万円超の取引なら、3%6万

200~400万円なら、4%+2万

200万円以下なら、5%

 

1,000万円の取引の場合、

一方の報酬限度額は36万円

 

それに消費税やみなし仕入率を加えて、

課税業者であれば消費税を加えて、36万×1.08=38.88万円

免税業者であればみなし仕入率(3.2)を加えて、36万×1.032=37.152万円

 

そこから、仕入の際の消費税分引いた額を納税。

宅建業者の売上に対するみなし仕入率は40%なので、

36万円×0.4=14.4万円で仕入れた想定。

その際の仮定消費税は14.4×0.08=1.152万円

納税額は(36万円×0.08)ー1.152万円=1.728万円

1.728万円を納税。

 

で、あってんのかな。

でもそんな感じだろうな。きっと。。。