宅建業上の規則ー媒介契約
▼専任媒介と一般媒介
売主が土地や建物を売却・貸したい時には、多くの場合宅建業者と代理や開会契約を結ぶことになるが（自ら売買するう場合には免許の必要ななし）
宅建業者に媒介契約には、他の業者にも依頼してもいい、一般媒介契約と
他の業者とも契約をしてはいけない、専任媒介契約の2つがある。
▼専属専任媒介契約とは？
専属媒介契約の場合、特約のない普通のものと、特約が付いた「専属専任媒介契約」というものもある。
専属媒介契約というのは、他の業者には依頼できないというものであるが、売主自ら買主を見つけてもいい。という内容のものであるが、
専属専任媒介契約となると、売主自ら買主を見つけてはいけない「自己発見取引の禁止」という特約が付いてくる。
まとめると、
媒介契約には大きく3種。
・一般媒介契約：他の業者と取引可（明示型 / 非明示型）
・専任媒介契約：他の業者と取引不可、自己発見は可能
・専属専任媒介契約：他の業者、自己発見不可
僕自身、母の家を売却する際不動産屋と契約を結んだのですが、
その際は自分でも知り合い図手に買主が現れる可能性もあったので
「専任媒介契約」を選択しました。
▼媒介を受けた業者の義務
専任媒介契約の場合、他の業者に依頼できないのできちんと仕事をしてくれないと当然困ってしまいます。
そこで、依頼者を保護するために業者には幾つかの義務が課せられています。
・有効期限
3ヶ月。依頼者が契約満了時に他の業者に依頼できるようにするため。自動更新の特約が付いた契約の場合にも、自動更新特約は無効。依頼者が希望した時のみ更新可能。
・指定流通機構への登録
指定流通機構とは宅建業者間の物件情報交換ネットワークのことで、登録されると他の業者でもその情報を見ることができる。指定流通機構に登録されれば早く売却先が見つかる可能性が高いため、専任媒介契約では７日以内の登録が義務付けられている。（専属専任の場合、5日以内）。
物件を登録すると、指定流通機構から登録を証明する書面が交付されるので、遅延なく依頼者に引き渡さなければならない。
・業務の処理状況の報告
広告の実施状況やその反響など、依頼者に報告する義務。（口頭でも可）
専任媒介契約：２週間に一度
専属専任媒介契約：１週間に一度
▼指定流通機構への登録事項
指定登録機構に登録する事項は、
・所在
・規模
・形質
・価額
・法令上の制限
・専属専任である場合はその旨
※所有者の住所氏名は登録不要。
▼成約したら
登録した物件の売買契約が成立した時は、
・登録番号
・売買契約の年月日
・取引価額
を指定流通機構に通知し取引が完了したことを明らかにする。
▼媒介契約書
媒介契約を結んだ場合、遅延なく媒介契約書を依頼者に渡さなければいけない。
記載事項は以下。
・宅地、建物を特定するために必要な表示（所在地など）
・売買すべき価格（または評価額）
・媒介契約の種類（専任か一般か）
・有効期間、解除に関する事項
・指定流通機構への登録（登録する場合はその名称）
・違反に関する措置
・報酬額、報酬の受領の時期
・国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づくか否か
売買価格に関して、依頼者から請求がなくても根拠を示さなければならい。
ただし、それは口頭でもいい。
指定流通機構への登録に関しては、一般媒介契約でも、登録するかどうかに関して記載しなければならない。
国土交通大臣が定めた媒介契約約款とは、国土交通大臣が定めた契約書のモデルを使用しているか、独自の契約内容なのかということ。
なお、媒介契約の作成義務は取引士ではなく、宅建業者にあるので、媒介契約書への記名、押印も宅建業者が行う。
▼代理、貸借について
媒介契約に関しての規則は、代理契約にも当てはまる。
しかし、売買に関する話なので、貸借の代理、媒介では法律上、専任や一般という区別はない。
したがって、貸借の場合指定流通機構への登録義務や、媒介契約書の発行義務はない。
６月になってしまいました。。。
このペースで間に合うか心配ですw
