宅建業免許とは？
▼宅建業免許とは？
宅建業免許には、その事務所の所在によって取得すべき免許が異なる。
※国土交通大臣免許の申請は本店所在の都道府県知事を経由して申請。
▼有効期限は？
５年間
更新を希望の場合は、免許有効期限満了の90日前から30日前までの間に
更新手続きを行う必要がある。
※満了日を過ぎてから更新された場合も、古い免許の更新日の翌日から5年間有効。
▼免許換え
知事免許取得業者が、事務所を他県にも設置した場合、
大臣免許取得業者が、事務所を一つの都道府県にまとめたりした場合に
免許を受け直すことを免許換えという。
※ここでいう「事務所」とは、宅建業を営んでいる事務所。
行っていない事務所に関しては、宅建業法上の事務所には当たらない。
免許換えの申請先は
・知事免許から大臣免許：今本店が所属している知事を経由して大臣に申請
・大臣免許から知事免許：今本店が所属している知事に申請
・知事免許からその他の知事免許：今本店が所属している知事に申請
※免許換えした際の、有効期限は新しい免許を受けてから5年間。
▼免許の返納
免許換えした場合や廃業した場合は、免許を返納しなければいけない。
・免許換えにより失効した免許
・免許取り消し処分を受けた
・紛失した免許をみつけた
・廃業の届け出を出した
※免許の有効期限が満了した場合は、返納義務なし。
要するに、不要に有効期限期間中の免許が、世の中に出回ってちゃダメってこと。
▼宅建業者名簿
国土交通省や都道府県には、宅建業者の名簿が備え付けられている。
これは免許権者の他に一般の方も閲覧することができる。
業者名簿の登載事項
・免許番号、免許の年月日
・商号または名称
・役員※、政令で定める使用人の氏名
・事務所の名称及び所在地
・事務所ごとに置かれる専任の取引士の氏名
・指示処分、業務停止処分があった時は、その年月日及び内容
※監査役や非常勤役員も含まれる
※赤文字の内容に変更があった場合は、30日以内に変更届けを
知事免許なら直接、大臣免許の場合は知事を通して届け出る。
▼廃業などの届け出
廃業の場合、いづれも30日以内に届け出が必要。
・死亡：相続人が死亡を知った日から30日以内
・合併による消滅：消滅する会社の代表が届け出
・破産手続きの開始が決定：破産管財人
・解散：清算人
・廃業：会社の代表
※失効のタイミング
死亡：死亡の時、合併：合併の時、それ以外：届け出の時
▼欠格事由
宅建業にふさわしくない人を排除する目的で、幾つかの欠格事由がある。
すでに免許を持っている人でも、いかに該当すると免許が取り消される。
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①成年被後見人：精神障害により判断能力を欠くと、家庭裁判所から後見開始の審判を受けた人。
②被保佐人：精神障害により判断能力を欠くと、家庭裁判所から保佐開始の審判を受けた人。
③破産者で復権を得ない人※復権した場合はただちに免許を受けることができる
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④三大悪事※1で免許を取り消され、取り消しから5年以内の人
⑤上記が会社の場合、聴聞公示日の60日以内に役員※2だった人
⑥処分逃れ廃業の届け出から5年以内の人
⑦上記の聴聞公示日の60日以内に役員だった人
※1「三大悪事」：
・不正の手段により宅建業の免許を受けたとき
・ 業務停止事由に該当し、情状が特に重いとき
・ 業務停止処分に違反して、宅建業を行ったとき
※2いづれも監査役は含まれない
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⑧禁錮以上の刑期の終了後から、5年以上経過しない人
⑨宅建業法違反、暴力的犯罪※で罰金以上の刑を受け、５年を経過しないもの
⑩執行猶予期間中の人（期間終了後はその翌日から免許を受けられる）
※暴力的犯罪：暴行罪、傷害罪など。また、現場助勢罪や背任罪などの法律の罪も欠格事由になる。
※控訴、上告中など刑が確定しない場合は含まれない。
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⑪免許申請前5年以内に宅建業に関し、不正または著しく不当な行為をした人
（無免許営業を行ったなど）
⑫宅建業に関し不正または不誠実な行為をすることが明らかな人
（過去宅地建物の取引の際に詐欺、脅迫その他不正行為を行った人）
⑬暴力団の構成員や構成員でなくなってから5年以内の人
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⑮未成年（成年者と同一な行為能力を有しない）で代理人が欠格事由に該当する人
※未成年であっても、法定代理人から営業の許可を受けている場合や、
婚姻した場合は免許を受けることができる
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⑯法人の役員が欠格事由に該当する
>⑰<政令使用人（支店長）が欠格事由に該当する
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⑱手続きに問題がある場合（専任の取引士が足りない、免許申請に虚偽記載がある）
※従業員5人に対して1人以上の割合で成年の専任取引士が必要。
不足している場合は、2週間以内に補充しなければならない。
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▼事務所と案内所
知事免許所有者が他の都道府県に案内所を設置しても免許換えの必要はない。
ただ、契約行為を行う際は免許権者及び案内所を設置する知事に
業務開始の10日以内に届け出が必要。（この届け出は大臣免許所有者も同じ）
・事務所：本店や支店、営業所のこと。
・案内所：現地販売所や展示会場、事務所以外の継続的に業務を行う場所
※案内所で業務を行う期間は最長で1年間。引き続き行う際は再度申請
▼事務所と案内所に必要な物
・事務所：報酬額の掲示、帳簿、従業員名簿、専任の取引士、標識の掲示
・契約をする案内所：専任の取引士、標識の掲示
・契約をしない案内所：標識の掲示（クーリングオフの適用があるという旨の記載を追加）
標識の掲示
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「帳簿」：取引内容の記載。事業年度ごとに閉鎖し5年間の保存義務
※宅建業者が売主となる場合は10年間の保存義務
「従業員名簿」：事務所ごとに名簿を作成。取引士であるか否かも記載。10年間の保存義務。請求があった場合は閲覧させなければならない。
「専任の取引士」：事務所であれば、5人に1人。案内所であれば、1人以上の成年の取引士。
「標識の掲示」：全ての事務所、案内所に設置。一団の宅地建物の売主である場合は
物件所在地にも設置。
▼従業員証明書
宅建業者はパートやアルバイトを含む従業員全員に、従業員証明書を携帯させなければならない。これも請求があった場合には提示しなければならない。
長かった〜。
でもいい音楽見つけたので、心地よい気分でできました。
