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Webデザイナーが思い立って不動産屋を目指すブログ

自分でも中古マンションを購入したり、親の中古戸建の購入 / 売却 / 中古マンション購入 / リフォームを手伝い不動産業に興味を持ったので勉強してみることにしました。

宅地建物取引士試験申し込み用紙

申し込み用紙を週末の買い物ついでに書店で入手しました。

 

最近、ブログを書く方法の勉強はやめて、

昔ながらの勉強ノートを作る方法で勉強することにしました。

過去問をちょっと見てみて、

「やばい、全然頭に入ってないじゃん」

となったので。

 

ブログ記事として勉強していくスタイルは、

僕個人的にはブログを書くことがノルマになってしまい、

頭に入れることがうまくいっていなかった気がします。

 

まぁ、ブログをノートに変えたところでちゃんと入るか?

っていう感じですが、

中学、高校、大学とそのスタイルで勉強してたアナログネイティブな僕にとっては

そっちの方が頭に入ってくれるのでは?

という期待も込めて手法を変更して勉強中です。

 

申し込み書を入手し、明日あたり受験料を振り込めばなおさら気合が入るもんだと期待しています。

 

資格取得後のやりたいこと、繋がりたい人なんかはどんどんリスト化されているんですが、実際資格が取れなければ絵に描いた餅状態なので(ちょっと違うか?)

頑張ります。

 

あと、3か月!

 

契約内容に関する重要事項

 

▼代金(交換差金)・借賃以外の金銭の額と授受目的

売買代金や賃料以外に支払われる金銭についての説明。

代金や賃料の金額、支払いの時期、方法は重要事項ではない。

ここで説明されるのは、代金や賃料以外の手付金や敷金、礼金などである。

 

▼契約の解除に関する事項

解除できるのはどんな場合か、その手続きなどを説明。

 

▼損害賠償額の予定・違約金

違約金は売買代金の○○%です。などの説明。

 

▼手付金等の保全措置の概要

万一業者が倒産した場合に備えて手付金の保全措置が取られることがある。

ここでは保全措置を行う機関の種類及びその名称が説明される。

宅建業者がみづから売主となる場合にのみ説明が必要。

 

▼支払金・預かり金の保全措置の概要

受領する場合の保証・保全措置の有無と概要が説明される。

※預かり金が50万円以下の場合は説明不要。

 

▼あっせんするローンの内容、ローン不成立の場合の措置

融資条件や融資が不成立の場合の措置が説明される。

融資条件とは?

・ローン取り扱い金融機関の名称

・融資額

・融資期間

金利

・返済方法等融資の内容

・融資に伴う補償料

・事務手数料等の負担について

 

瑕疵担保責任の履行措置(保証契約等)

瑕疵担保責任の履行に関して、保証保険契約の締結や銀行による連帯保証を講じるかどうか、講じる場合その概要が説明される。

住宅販売瑕疵担保保証金の供託についてもここで説明。

 

▼割賦販売に関する事項

現金販売価格、割賦販売価格及び、引き渡しまでに支払う額、支払い時期・方法を説明する。

 

 

ようは、契約の際に購入者が納得して契約できるような判断材料が重要事項であるということなのかな。

物件の金額や支払い時期、方法は契約者自身が把握することなので、

契約の際に取引士としての説明責任はない。

その代わり、契約に関するお金の話や、保証、ローンなど契約の判断材料になるものは説明しなければいけない。

 

本読んで、PCで文字打ち込んでるけど全然頭に入ってる気がしないな〜

アナログネイティブな俺みたいな世代は、昔のテスト勉強みたいにノートに文字を書くのがいいのかな〜。

ネットの宅建クイズに全然正解できないので、勉強方針を悩み始めた今日この頃。。

 

あぁ〜スケボーして〜

 

 

重要事項説明について

こんばんわ。

昨晩の目一杯スケボー楽しんで両腿がパンパンです。

じゃ、やります。

 

 

買主・借主が物件や契約内容をよく理解してから契約するために、「重要事項説明」というものがある。

 

--------------------------------------------

宅建業者は、相手方(買主・借主)に対して、契約が成立するまでの間に、取引士をして、重要事項について説明させなければならい。

--------------------------------------------

 

・重説義務を負っているのは、宅建業者である。なので、重説をしなかった場合、処分されるのは取引士ではなく宅建業者である。

 

・売主は物件に関してよく理解しているので、重説を行う相手は、買主・借主である。交換の場合は、両者に行う必要がある。

 

・物件に対してよく理解してから契約を行うので、必ず契約前に行う。

 

・重説は取引士でなければできない。取引士は重説の前には必ず取引士証を提示する。相手に求められなくても提示しなければならず、違反すれば10万円以下の過料に処されることもある。

 

・説明される事項は大きく分けて

「物件に関する事項」

「契約内容に関する事項」

にわかれる。

マンション独自の説明事項もある。

 

・口頭の説明だけでは理解できないこともあるので、書面(重要事項説明書)交付義務がある。重要事項説明書には、取引士の記名、押印が必要で。なお、書面交付と説明は同時である必要はない。

 

・重説する場所は事務所以外の場所でも良い。喫茶店でもいい。

 

宅建業者間の取引であっても、省略することができない。

 

・買主以外のすべての業者に重説義務がある。

媒介を伴う契約で会った場合、媒介業者はもちろん売主の業者にも重説義務は伴うが、両者を代表して一人の取引士が行っても良い。ただし、説明に誤りがあった場合には、両者とも責任を負う必要がある。

 

というのが重要事項説明らしい。

必ず契約前に

書面も作成

場所はどこでもいい

免許を提示

買主以外の関わっている宅建業者すべてに説明義務がある

説明を行うのは取引士。

義務なのは宅建業者

 

なるへそ。

休憩時間にも勉強しようと思って検索したら、宅建試験の○×出してくれるサイトがありました。

宅建ドリル - クイズ感覚でできる宅地建物取引士資格試験過去問題集

 

オェ〜むずい。。

 

民放の条文を覚えないといけないのかな。。。

チーン。

 

がんばろ!

宅建業務における報酬の限度額 ②(代理 / 貸借編)

▼売買の代理報酬の限度額

代理報酬の限度額は、媒介の2倍である。

1,000万円の代理報酬額は72万円ということになる。

(1,000×3%+6万円)×2=72(プラス消費税)

 

基本的には依頼者からのみ受け取るのだが、

相手方の了承があれば相手からも報酬を受け取る場合があるが、

その場合も、依頼者と相手方からの報酬の合計が媒介報酬の2倍以内でなければならい。

 

 

▼複数の宅建業者が取引に関する場合

一つの取引に関し宅建業者の受け取る報酬額の合計は

「媒介報酬の限度額の2倍まで」

以下のいかなるケースにおいてもそのルールが適用される。

・1社の宅建業社が売主・買主を媒介し、契約を成立させた

・売主、買主それぞれ別の業者が媒介し、契約を成立させた

・代理業者と媒介業者が取引に関与:代理業者が2倍の報酬を受け取った場合には、買主の媒介業者は報酬を受け取れない

・たくさんの業者が関与する:報酬限度額の中から業者間で報酬額の分配を行う。

 

※交換物件の価格の場合:高額の方の金額が基準となる

 

 

▼貸借報酬の限度額

貸借の場合、媒介でも代理でも、貸主・借主から受け取ることのできる報酬額の合計は賃料の1か月分が限度。

 

・居住用の物件の場合

居住用の物件の場合、事務所や店舗と異なり、貸主・借主の報酬の分配比率が決まっている。

原則として、依頼者一方から受け取ることのできる報酬限度額は賃料の0.5か月分。

ただし、相手が承諾すれば合計で1か月分を限度に比率を自由に決めることができる。

 

・権利金の授受がある場合

賃貸借契約において権利金が支払われる場合がある。

権利金の授受がある宅地、非居住用建物(店舗や事務所)場合、権利金を媒介代金とみなして売買報酬の計算式を適用することができる。

 

例えば、賃料15万円、権利金400万円の事務所の賃貸借契約の場合。

賃料の1か月分は15万円が限度額となるが、400万円の権利金を媒介代金とみなして計算すると18万円となり賃料の一か月分を上回る。

その場合、権利金を使って計算した報酬額の限度をして授受できる。

 

※権利金:賃貸借契約締結時に支払われる一時金のうち、契約終了時に返還されないもの。地域によっては礼金とも呼ばれている。反対に返還されるものを「敷金」「保証金」と呼ばれる。

 

▼不当に高額な報酬を要求する行為の禁止

宅建業者は媒介報酬以外に、媒介に要した費用(交通費や広告費、申し込み料など)を請求することはできない。実際に受領しなくても要求しただけで宅建業法違反となる。

ただし、依頼者から特別な依頼によって行う広告の料金や遠方の現地調査費などに相当する額は依頼者の了承があれば受領できるとされている。

 

 

なるほど、売買の両方やったらそれ相当の報酬額。一方ならそれなりの報酬。

交換の場合も、権利金の話も、扱う内容が高額になればなるほどその内容を含めて限度額を変化していく。改めて考えると当たり前なんだけど。みょうに納得。

あと、報酬の限度額が依頼者や買主に対してではなく、取引の合計として決まっているのが、ちょっとへぇーポイントでした。

 

宅建業務における報酬の限度額 ①(売買媒介編)

宅建業者が媒介を行った場合に、依頼者一方から受けることのできる報酬の限度額は決まっている。

 

・売買価格が400万円超:3%+6万円

・売買価格が200万〜400万円以下:4%+2万円

・売買価格が200万円以下:5%

 

例えば、1000万円の物件を取引した場合、

1,000万円×0.03+6万円

=30万円+6万円

=36万円

 

計算する上での注意点

▼消費税を除いた本体価格で計算する

土地の売買には消費税は課税されないが、建物の売買には消費税が課税される。(売主が課税業者の場合)しかし、報酬限度額の計算には売買価格から消費税を抜いた本体価格が用いられる。

 

▼課税業者であれば消費税を上乗せできる

宅建業者が課税業者であれば報酬に消費税相当を上乗せすることができる。本体価格1,000万円の場合、その3%+6万円は36万円だが、36万×1.08=38.88万円が報酬の限度額となる。

宅建業者が免税業者の場合には、みなし仕入率分として3.2%を上乗せできるため、限度額は37.152万円となる。

 

▼依頼者一方から受け取る額であること

売主と買主両方の媒介をした場合、両方から報酬額を受け取ることができる。

売主、買主どちらか一方とのみの媒介の場合は、媒介した依頼者からのみ報酬を受け取ることができる。

 

▼限度額であること

国土交通大臣が定めたのは、報酬の限度額(上限)であるので、依頼者との話し合いによってこれより低い額にしても良い。

 

▼みなし仕入とは?

普通、商品を購入すると8%の消費税がかかる(2016年6月現在)。

消費税を受け取ったお店(事業者)はこれを納税するわけだが、受け取った全てを納税するわけではなく、仕入の際に支払った消費税分を差し引いて納税する。

 

しかし、支払った消費税額を計算するのは面倒であるので、売上げ額に対し一定の割合仕入があったと簡易的に計算することが認められている。(みなし仕入れ率)

宅建業の場合、みなし仕入率は40%である。

 

・課税業者はいくら納税するのか?

消費税を加算して108万円の報酬を受け取った場合、8万円を納税するわけではなく、40%のみなし仕入を控除して納税する。

報酬額:100万円+消費税8万円=108万円

みなし仕入:40%=40万円

仕入の際の消費税8%=3.2万円

よって納税額は8万円ー3.2万円で4.8万円となる。

 

・免税業者も仕入の際、消費税を払っている。

免税業者は消費税相当の8%を加算して請求することはできない。

しかし、事業をしている以上一定の仕入があり、消費税を払っているはずなので、課税業者が売り上げの3.2%が控除されるので、免税業者も媒介報酬を請求する際に3.2%を請求することがきる。

この3.2%がみなし仕入率である。

 

 

ほえ〜

お金の計算になってくるとややこしいな。

 

一方の依頼者からの報酬額は

400万円超の取引なら、3%6万

200~400万円なら、4%+2万

200万円以下なら、5%

 

1,000万円の取引の場合、

一方の報酬限度額は36万円

 

それに消費税やみなし仕入率を加えて、

課税業者であれば消費税を加えて、36万×1.08=38.88万円

免税業者であればみなし仕入率(3.2)を加えて、36万×1.032=37.152万円

 

そこから、仕入の際の消費税分引いた額を納税。

宅建業者の売上に対するみなし仕入率は40%なので、

36万円×0.4=14.4万円で仕入れた想定。

その際の仮定消費税は14.4×0.08=1.152万円

納税額は(36万円×0.08)ー1.152万円=1.728万円

1.728万円を納税。

 

で、あってんのかな。

でもそんな感じだろうな。きっと。。。

 

宅建業上の規則ー媒介契約

 

▼専任媒介と一般媒介

売主が土地や建物を売却・貸したい時には、多くの場合宅建業者と代理や開会契約を結ぶことになるが(自ら売買するう場合には免許の必要ななし)

宅建業者に媒介契約には、他の業者にも依頼してもいい、一般媒介契約と

他の業者とも契約をしてはいけない、専任媒介契約の2つがある。

 

 

▼専属専任媒介契約とは?

専属媒介契約の場合、特約のない普通のものと、特約が付いた「専属専任媒介契約」というものもある。

専属媒介契約というのは、他の業者には依頼できないというものであるが、売主自ら買主を見つけてもいい。という内容のものであるが、

専属専任媒介契約となると、売主自ら買主を見つけてはいけない「自己発見取引の禁止」という特約が付いてくる。

 

まとめると、

媒介契約には大きく3種。

・一般媒介契約:他の業者と取引可(明示型 / 非明示型)

・専任媒介契約:他の業者と取引不可、自己発見は可能

・専属専任媒介契約:他の業者、自己発見不可

 

僕自身、母の家を売却する際不動産屋と契約を結んだのですが、

その際は自分でも知り合い図手に買主が現れる可能性もあったので

「専任媒介契約」を選択しました。

 

 

▼媒介を受けた業者の義務

専任媒介契約の場合、他の業者に依頼できないのできちんと仕事をしてくれないと当然困ってしまいます。

そこで、依頼者を保護するために業者には幾つかの義務が課せられています。

 

・有効期限

3ヶ月。依頼者が契約満了時に他の業者に依頼できるようにするため。自動更新の特約が付いた契約の場合にも、自動更新特約は無効。依頼者が希望した時のみ更新可能。

 

・指定流通機構への登録

指定流通機構とは宅建業者間の物件情報交換ネットワークのことで、登録されると他の業者でもその情報を見ることができる。指定流通機構に登録されれば早く売却先が見つかる可能性が高いため、専任媒介契約では7日以内の登録が義務付けられている。(専属専任の場合、5日以内)。

物件を登録すると、指定流通機構から登録を証明する書面が交付されるので、遅延なく依頼者に引き渡さなければならない。

 

・業務の処理状況の報告

広告の実施状況やその反響など、依頼者に報告する義務。(口頭でも可)

専任媒介契約:2週間に一度

専属専任媒介契約:1週間に一度

 

 

▼指定流通機構への登録事項

指定登録機構に登録する事項は、

・所在

・規模

・形質

・価額

・法令上の制限

・専属専任である場合はその旨

※所有者の住所氏名は登録不要。

 

▼成約したら

登録した物件の売買契約が成立した時は、

・登録番号

・売買契約の年月日

・取引価額

を指定流通機構に通知し取引が完了したことを明らかにする。

 

 

▼媒介契約書

媒介契約を結んだ場合、遅延なく媒介契約書を依頼者に渡さなければいけない。

記載事項は以下。

・宅地、建物を特定するために必要な表示(所在地など)

・売買すべき価格(または評価額)

・媒介契約の種類(専任か一般か)

・有効期間、解除に関する事項

・指定流通機構への登録(登録する場合はその名称)

・違反に関する措置

・報酬額、報酬の受領の時期

国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づくか否か

 

売買価格に関して、依頼者から請求がなくても根拠を示さなければならい。

ただし、それは口頭でもいい。

指定流通機構への登録に関しては、一般媒介契約でも、登録するかどうかに関して記載しなければならない。

国土交通大臣が定めた媒介契約約款とは、国土交通大臣が定めた契約書のモデルを使用しているか、独自の契約内容なのかということ。

なお、媒介契約の作成義務は取引士ではなく、宅建業者にあるので、媒介契約書への記名、押印も宅建業者が行う。

 

 

▼代理、貸借について

媒介契約に関しての規則は、代理契約にも当てはまる。

しかし、売買に関する話なので、貸借の代理、媒介では法律上、専任や一般という区別はない。

したがって、貸借の場合指定流通機構への登録義務や、媒介契約書の発行義務はない。

 

6月になってしまいました。。。

このペースで間に合うか心配ですw

 

宅建業務上の規制(秘密厳守・強引な営業禁止・手付の話)

宅建業者は、取引関係者に対し、信義を旨とし、誠意にその業務を行わなければいけない。また、業務を適正に実施するために本人だけではなく、従業員教育を行う義務がある。

 

守秘義務

宅建業者やその従業者は、職務上、他人の財産状況や家庭状況などを知る機会も多いので、宅建業者及び従業者は、正当な理由なしに業務上知り得た秘密を他に漏らしてはならないという、守秘義務が課せられている。

宅建業を廃業したり従業員でなくなってもこの義務の対象である。

ただし、

・本人の承認がある

・裁判で証言を求められた

・取引の相手方に真実を告げる

などの場合には、守秘義務違反にはならない。

 

▼強引な営業の禁止

近年投資用マンションなどの勧誘に関する苦情が殺到し、以下の条文が追加された。

宅建業者が相手方にしてはならない行為】

・正当な理由なく、当該契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと

・勧誘に先立って宅建業者の商号(名称)、氏名、契約締結について勧誘する旨を伝えずに勧誘すること。

宅建業者の相手方等が、契約を締結しない旨の意思、勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を表示したにも関わらず、賢雄を続けること

・迷惑を覚えさせるような時間に電話し、または訪問すること

・深夜または長時間の勧誘その他私生活または業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させること。

 

 

▼預かり金の返還を拒むことの禁止

契約が成立しなかった場合、手付け放棄、クーリング・オフにより契約が解除された場合には、預かっていた金銭(申込金)などは速やかに変換しなければならない。

また、手付け放棄による契約の解除を妨げる行為も禁止されている。

宅建業者が、相手方にしてはいけない行為】

宅建業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預かり金を変換することを拒むこと。

宅建業者の相手方等が手付けを放棄して契約の解除を行うに際し、正当な理由なく、当該契約の解除を拒み、また妨げること。

 

 

▼手付とは

手付:契約成立の時に交付される金銭。

手付の一種である解約手付を交付すると次のような効果がある。

・買主は手付を放棄するれば契約を解除できる。(手付放棄)

・売主は手付の倍額を返還すれば解約を解除できる。(手付倍返し)

・相手方が履行に着手した後は、手付放棄も手付倍返しもできない。

契約した以上、それを守らなければいけないのが大原則だが、上記の場合には契約をキャンセルすることが認められる。

 

手付放棄は便利な制度なのだが、期限を決めておかないといつまでも契約が安定しない。そこで、相手方が契約の履行に着手した場合には、もう手付による契約の解除はできない。

 

 

▼手付貸与の禁止

宅建業法は手付の貸与を禁止している。

手付金の分割払いや、約束手形によっての手付の支払いも禁止されている。

たとえ、手付の貸与を促し契約が成立しなかったとしても、その行為自体が宅建業法に違反する。

 

 

知り得た秘密は、たとえ宅建業を行わなくなっても喋っちゃダメ。

強引な営業はダメ。

預かり金は速やかに返還する。

手付金は貸しちゃダメ。

買主がちゃんと用意して契約を自ら進んで行えるような、環境づくりが大事。

 

当たり前のようなことばかりだけど、

きっとノルマや会社の文化などによって、迷惑になるような営業を行ってしまった人が多いのだろうなと想像できますね。

宅建業者は紳士であれ。

ですね。

 

 

 

 

宅建業務上の広告・契約の規制

 

ちょっとサボりました。。

 

▼未完成物件の広告や契約に関する制限 

【建築確認と開発許可】

一定規模以上の土地の造成や建物の建築の際には

行政による開発許可や建築確認が必要である。

 

・広告開始時期の制限

この開発許可や建築確認が得られなければ、許可申請中であっても広告をしてはいけない。

 

・契約締結時期の制限

開発許可や建築確認を受ける前は、契約することも禁止されている。

ただし、貸借の代理・媒介に関しては建築確認前、開発許可前でも契約は認められている(広告は不可)

 

広告開始、契約締結の時期の制限に当たるのは、

・開発許可

・建築確認

農地法の転用許可

宅地造成等規制法の許可

・都市計画事業地内の建築制限

津波防災地域づくりに関する法律

などもその対象である。

 

 

▼誇大広告の禁止

広告で嘘をつく「虚偽広告」や「誇大広告」は禁止されている。

存在しない物件でお客をつる「おとり広告」も「虚偽広告」として禁止されている。

 

 

▼取引態様の明示義務

宅建業者は、取引態様を明示する必要がある。

取引態様:売主なのか、代理・媒介なのかということ。

宅建業者は

・広告をするとき

・注文を受けるとき(口頭も可)

その都度、取引態様を明示しなければならない。

 

▼断定的判断の提供の禁止

「必ず値下がりする物件だ」「近くに駅ができるはず」などの将来の環境などについて

誤解を招くような断定的な判断を提供することは禁止されている。

実際に契約しなくてもそれらの行為をするだけで違反行為となり、過失でも免責されない。

 

▼不当な履行遅延の禁止

契約したのであればすぐに実行しなさいということ。

「不当に」遅らせてはならない。

正当な理由がある場合は、話は別。

例えば、買主側が代金を支払わない場合。引き渡しの義務はない。

(相手方の債務不履行、約束違反)

 

 

なるほど、

無事開業できたとしてもサイトを作った時とかに

見せ方を気をつけないと

建築確認や開発許可を得てないのにそういう風に見えちゃったりしないように、

注意しないですね〜。

 

今日は、kygoを聴きながら。

明日はトロピカルディスコですね。

 

 

1,000万円用意しなくても開業できる方法

前回の記事で不動産業を開業するには、

営業保証金として1,000万円必要であると学びました。

 

ちーん。。

 

いやいやしかし、それでは開業できる人が限られてしまうので

宅地建物取引業保証協会(保証協会)という制度があるらしいです。

 

▼保証協会

宅建業者は保証協会に加入すれば、営業保証金を納めなくてもよい。

保証協会が「弁済業務保証金」をまとめて供託するからである。

保証協会とは、宅建業者のみを社員(構成員)とする公益社団法人である。

 ・全国宅建取引業保証協会

・不動産保証協会

 一つの保証協会の社員である者が、他の保証協会の社員になることはできない。

 

 

▼保証協会の業務

【必須業務】

・苦情の解決

・研修業務

・弁済業務:営業保証金の代わりに、弁済業務保証金で弁済する

 

【任意業務】国土交通大臣の承認を受けて行う

・一般保証業務:支払金、預かり金返還債務の連帯保証義務

・手付金等保管業務(完成物件のみ)

宅建業の健全な発達を図るために必要な業務

 

宅建業者が保証協会に加入した時や、辞めた時、

保証協会は直ちに免許権者に報告しなければならない。

免許権者としては、業者が営業保証金を供託するか、

保証協会を通じて弁済保証金を供託しているか把握しておかねばならないからだ。

 

 

▼弁済保証金と分担金

宅建業者は保証協会に加入しようとする日までに、弁済業務保証金(分担金)を

納付しなければならない。

【分担金】

主たる事務所:60万円

従たる事務所:30万円

※必ず、金銭で納付。

 

【分担金の納付期限】

新規加入:加入しようとする日まで

加入後増設:新事務所設置後2週間以内

 

▼供託の期限

保証協会は分担金の納付を受けた時は、その日から1週間以内に弁済保証金を供託する。

弁済保証金は「法務大臣及び国土交通大臣の定める」供託所(東京法務局)に供託する。(この場合は、有価証券も可。営業保証金と同様)

また、保証協会は、供託所の写しを添付して供託した旨を免許権者に届け出る。

 

 

▼研修の実施

保証協会は以下の研修を実施しなければならない

・取引士の職務に対し必要な知識及び能力についての研修

宅建業の業務に従事する者に対する宅建業に関する研修

 

 

▼弁済業務保証金の還付

分担金は営業保証金よりもずいぶん安いが保証協会に加入している会社とトラブルになった場合、弁済業務保証金からは営業保証金に相当する額まで還付を受けることができる。

なお、弁済保証金から還付を受ける場合には保証協会の認証が必要となる。

また、弁済を受けられるのは保証協会の社員となる前の取引も含まれる。

 

 

▼還付充当金の納付

消費者に対し弁済業務保証金から還付された場合、

保証協会は還付された額に相当する額を供託する。

そして、問題の業者はその補填をしなければならない。

そのお金が還付充当金である。

 

保証協会は問題の業者に対して通知し、

業者は通知を受けてから2週間以内に還付充当金を保証協会に充当しなければならない。

問題の業者が納付しない場合、業者は社員としての地位を失う。

また、穴埋めは他の社員でしなければならい、

これを特別弁済業務保証分担金という。

この納期は通知を受けてから一ヶ月以内。こちらも納付しない場合社員としての地位を失う。

 

整理すると、

弁済保証金から還付を受けようとする者は、保証協会に認証を申出する

保証協会が認証する

認証を受けた取引相手は供託所に還付請求する

供託所が還付する

供託所は、国土交通大臣に還付された旨を通知する

国土交通大臣は保証協会に通知

保証協会は通知を受けた日から2週間以内に、還付相当する弁済業務保証金を供託所に供託する

保証協会は社員である宅建業者に還付充当金を納付するように通知する

業者は通知を受けてから2週間以内に還付充当金を納付

 

 

▼分担金の取り戻し

還付充当金を納めず、社員の地位を失った場合や、廃業した時など

分担金を取り戻すことができる。

・社員の地位を失った場合

保証協会が還付請求者に対し6か月以上の期間を定めて、申し出るべき旨を公告し、

公告終了後に返還する

・廃業の場合

公告なしに返還する

 

 

▼社員の地位を失った場合

保証協会社員の地位を失ったが、宅建業を続けたい場合は、

地位を失ってから1週間以内に営業保証金を供託しなければならない。

 

▼供託所に関する説明

宅建業者は取引相手に対し、契約が成立するまでに供託所や保証協会についての説明義務がある。

・営業保証金を供託している業者:供託所及び、その所在地

・保証協会に加入している業者:社員である旨、保証協会の名称、住所、供託所の所在地

 

以上が、1,000万円なくても開業できる仕組み=保証協会の話。

でした。

 

営業保証金

弁済業務保証金、分担金

還付充当金、特別弁済保証充当金

 

むずっ。

テキスト一周したら、図作ろ。。

 

 

 

 

宅建免許を取っただけでは開業できない

過去の記事でも書いたように、宅地建物取引士の試験に合格しただけでは

開業できないらしい。(考えが甘いw)

試験に合格し、2年間の業界経験者ではないものは

講習を受けその検定に合格し

事務所を設置して

免許の申請をし

保証協会に入会して

やっと開業。

やっぱり簡単ではないのね。。

 

そんで、今日は営業保証、保証協会に関するパート。

 

▼営業保証金

宅建業を始めるには免許を受けただけでは不十分で

営業供託金を供託し、そのことを免許権者に届け出た後でなければ

事業を行ってはならない。

というのも、宅建業で取り扱う商品は大変高額であるため、

万一お客さまが損害を被った場合の担保として一定金額を

法務局に預けておく仕組みになっている。

 

免許→供託→届け出→開業

 

・供託する営業保証金は本店1,000万、支店500万(一つにつき)

・金銭だけでなく有価証券での供託も認められる。ただし、額面金額の一定割合しか評価されないものもある。※

国債(100%)、地方債・政府保証債(90%)、国土交通省令で定める有価証券(80%)、小切手での供託は不可。

・支店分も合わせて主たる事務所(本店)の最寄りの供託所(法務局)に供託する。

・営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出した後でなければ、開業してはならない。

 

免許を受けた日から3か月以内に供託をしなければ、

免許権者は催告を行わなければならず、

催告から1か月供託されなければ、免許権者は免許を取り消すことができる。

 

 

▼営業保証金の還付を受けられる取引

宅建業者との取引において、還付を受けることができる保証の範囲は

宅建業に関する取引の場合だけに限られる。

例えば、宅建業と合わせて建築業を営んでいる業者と取引をし、損害があった場合

還付を受けることができるのは、宅建業に関する部分だけである。

 

【還付を受けられない債権の例】

・管理委託料

・広告の印刷代

・内装工事費

・使用人の給料

 

 

▼供託金が不足し場合

トラブルが発生し、相手に100万円還付された場合

供託金が100万円不足

免許権者から不足している旨の通知がくる

2週間以内に不足分を供託し

そこから2週間以内に免許権者に届け出

 

 

▼営業保証金の保管換え

本社が移転した場合、営業保証金の保管先も変更しなければならない。

・全額金銭で供託している場合

現在の供託所に対して、新しい供託所に保管換えの申請を行う

・有価証券を含めて供託している場合

この場合、保管変えはできない。新たな供託所に営業保証金を収め、

その後旧営業所の最寄りの供託所から営業保証金を取り戻す。

どちらの場合も、遅延なく供託所の写しを免許権者に届け出る。

 

▼営業保証金の取り戻し

消費者の保証の保護を目的として

すぐに取り戻せる場合と、そうでない場合が存在する。

すぐ取り戻せない場合は6か月以上の公告が必要である。

※公告:官報や都道府県の公報、ホームーページ等により、ある事実を広く一般的に知らせること。(公告をした時は遅延なくその旨を免許権者に届け出)

 

【ただちに取り戻せるもの】

・移転した場合

・保証協会の社員となった

・営業保証金の取戻事由が発生してから10年経った

【公告が必要なもの】

宅建業者でいられなくなった(廃業、死亡、合併、免許取り消しなど)

・一部の事務所を廃止した

 

なるほど、消費者が不幸にならないように色々考えられているんですね。

消費者目線としては、土地や建物を契約後どんなことになったら還付を得られるのか

気になるところですね。

 

あとは、開業するのに1,000万円もないよ!

っていう自分みたいな場合にも保証協会というのがあって、

1,000万円用意しなくても開業できる方法があるらしいので、

それは明日。

 

 

今日は、SOURっていうスケートブランドを見つけて

その動画を見てたら着手が遅れてしまった。。

誘惑って強いですね。

宅建業免許とは?

 

宅建業免許とは?

宅建業免許には、その事務所の所在によって取得すべき免許が異なる。

・1つの都道府県にのみ事務所を設置 → 都道府県知事免許

・2つ以上の都道府県に事務所を設置 → 国土交通大臣免許

国土交通大臣免許の申請は本店所在の都道府県知事を経由して申請。

 

▼有効期限は?

5年間

更新を希望の場合は、免許有効期限満了の90日前から30日前までの間に

更新手続きを行う必要がある。

※満了日を過ぎてから更新された場合も、古い免許の更新日の翌日から5年間有効。

 

▼免許換え

知事免許取得業者が、事務所を他県にも設置した場合、

大臣免許取得業者が、事務所を一つの都道府県にまとめたりした場合に

免許を受け直すことを免許換えという。

※ここでいう「事務所」とは、宅建業を営んでいる事務所。

行っていない事務所に関しては、宅建業法上の事務所には当たらない。

 

免許換えの申請先は

・知事免許から大臣免許:今本店が所属している知事を経由して大臣に申請

・大臣免許から知事免許:今本店が所属している知事に申請

・知事免許からその他の知事免許:今本店が所属している知事に申請

※免許換えした際の、有効期限は新しい免許を受けてから5年間。

 

▼免許の返納

免許換えした場合や廃業した場合は、免許を返納しなければいけない。

・免許換えにより失効した免許

・免許取り消し処分を受けた

・紛失した免許をみつけた

・廃業の届け出を出した

※免許の有効期限が満了した場合は、返納義務なし。

要するに、不要に有効期限期間中の免許が、世の中に出回ってちゃダメってこと。

 

宅建業者名簿

国土交通省都道府県には、宅建業者の名簿が備え付けられている。

これは免許権者の他に一般の方も閲覧することができる。

 

業者名簿の登載事項

・免許番号、免許の年月日

・商号または名称

・役員※、政令で定める使用人の氏名

・事務所の名称及び所在地

・事務所ごとに置かれる専任の取引士の氏名

・指示処分、業務停止処分があった時は、その年月日及び内容

宅建業者以外の事業を行っている時は、その事業の種類

監査役や非常勤役員も含まれる

※赤文字の内容に変更があった場合は、30日以内に変更届けを

知事免許なら直接、大臣免許の場合は知事を通して届け出る。

 

▼廃業などの届け出

廃業の場合、いづれも30日以内に届け出が必要。

・死亡:相続人が死亡を知った日から30日以内

・合併による消滅:消滅する会社の代表が届け出

・破産手続きの開始が決定:破産管財人

・解散:清算人

・廃業:会社の代表

※失効のタイミング

死亡:死亡の時、合併:合併の時、それ以外:届け出の時

 

▼欠格事由

宅建業にふさわしくない人を排除する目的で、幾つかの欠格事由がある。

すでに免許を持っている人でも、いかに該当すると免許が取り消される。

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成年被後見人精神障害により判断能力を欠くと、家庭裁判所から後見開始の審判を受けた人。

被保佐人精神障害により判断能力を欠くと、家庭裁判所から保佐開始の審判を受けた人。

③破産者で復権を得ない人※復権した場合はただちに免許を受けることができる

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④三大悪事※1で免許を取り消され、取り消しから5年以内の人

⑤上記が会社の場合、聴聞公示日の60日以内に役員※2だった人

⑥処分逃れ廃業の届け出から5年以内の人

⑦上記の聴聞公示日の60日以内に役員だった人

※1「三大悪事」:

・不正の手段により宅建業の免許を受けたとき
・ 業務停止事由に該当し、情状が特に重いとき
・ 業務停止処分に違反して、宅建業を行ったとき

 

※2いづれも監査役は含まれない

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禁錮以上の刑期の終了後から、5年以上経過しない人

宅建業法違反、暴力的犯罪※で罰金以上の刑を受け、5年を経過しないもの

⑩執行猶予期間中の人(期間終了後はその翌日から免許を受けられる)

※暴力的犯罪:暴行罪、傷害罪など。また、現場助勢罪や背任罪などの法律の罪も欠格事由になる。

控訴、上告中など刑が確定しない場合は含まれない。

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⑪免許申請前5年以内に宅建業に関し、不正または著しく不当な行為をした人

(無免許営業を行ったなど)

宅建業に関し不正または不誠実な行為をすることが明らかな人

(過去宅地建物の取引の際に詐欺、脅迫その他不正行為を行った人)

暴力団の構成員や構成員でなくなってから5年以内の人

暴力団員等がその事業活動を支配する人

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⑮未成年(成年者と同一な行為能力を有しない)で代理人が欠格事由に該当する人

 ※未成年であっても、法定代理人から営業の許可を受けている場合や、

婚姻した場合は免許を受けることができる

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⑯法人の役員が欠格事由に該当する

>⑰<政令使用人(支店長)が欠格事由に該当する

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⑱手続きに問題がある場合(専任の取引士が足りない、免許申請に虚偽記載がある)

※従業員5人に対して1人以上の割合で成年の専任取引士が必要。

不足している場合は、2週間以内に補充しなければならない。

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▼事務所と案内所

知事免許所有者が他の都道府県に案内所を設置しても免許換えの必要はない。

ただ、契約行為を行う際は免許権者及び案内所を設置する知事に

業務開始の10日以内に届け出が必要。(この届け出は大臣免許所有者も同じ)

 ・事務所:本店や支店、営業所のこと。

・案内所:現地販売所や展示会場、事務所以外の継続的に業務を行う場所

※案内所で業務を行う期間は最長で1年間。引き続き行う際は再度申請

 

▼事務所と案内所に必要な物

・事務所:報酬額の掲示、帳簿、従業員名簿、専任の取引士、標識の掲示

・契約をする案内所:専任の取引士、標識の掲示

・契約をしない案内所:標識の掲示(クーリングオフの適用があるという旨の記載を追加)

標識の掲示

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「帳簿」:取引内容の記載。事業年度ごとに閉鎖し5年間の保存義務

宅建業者が売主となる場合は10年間の保存義務

「従業員名簿」:事務所ごとに名簿を作成。取引士であるか否かも記載。10年間の保存義務。請求があった場合は閲覧させなければならない。

「専任の取引士」:事務所であれば、5人に1人。案内所であれば、1人以上の成年の取引士。

 「標識の掲示」:全ての事務所、案内所に設置。一団の宅地建物の売主である場合は

物件所在地にも設置。

 

▼従業員証明書

宅建業者はパートやアルバイトを含む従業員全員に、従業員証明書を携帯させなければならない。これも請求があった場合には提示しなければならない。

 

 

長かった〜。

でもいい音楽見つけたので、心地よい気分でできました。

 

宅建業とは?

さぁスタート。

 

宅建業とは?

宅地や建物の取引を行うのが、宅地建物取引業
宅建業免許を持っている人だけが、宅建業者になることができる。

 

▼宅地とは?

住宅に限らず、建物の敷地として使われる土地のこと。
・現在建物が建っている土地
・建物を建てる予定で取引する土地
用途地域内にある土地
用途地域」:市街地のこと。(道路、公園、河川、広場、水路は含まない)

 

▼建物とは?

定義はされていないが、住居以外にも事務所や倉庫なども含まれる。

 

宅建業免許が必要な取引

・自分の宅地や建物を自ら売買、交換する
・他人の宅地や建物の売買、交換、貸借を代理で行う
・他人の宅地や建物の売買、交換、貸借を媒介(仲介)する
・不特定多数を相手をして反復継続して取引を行う

例:自分所有の土地を4分割して分譲する場合、
不動産業者に代理や媒介を依頼したとしても
不特定多数を相手にして取引を行うので、売主として免許が必要。

 

※不要なケース
自分の宅地や建物の貸借に関しては、免許は不要。
また、管理や転貸(てんたい)についても不要。

「代理」:本人に代わって契約までやっちゃう
「媒介」:契約希望者を見つけてあげる(仲介と同義)
「転貸」:ひとから借りた物をさらに他人に貸すこと。またがし。

 

▼免許なしに宅建業ができる人たち

・国、地方公共団体
・信託銀行、信託会社(一定事項を国土交通大臣に届け出)
投資信託及び投資法人に関する法律の登録投資法人
・不動産特定共同事業法の特例業者

 

▼みなし業者

個人事業主の宅建業者が死亡した場合や廃業した場合、
免許を持っている会社が倒産、吸収合併された場合など
免許の効力は失効する。

ただ、失効前に結んだ契約行為を完結できるように免許を持たずしても
相続人や吸収元会社が引き継いで業務を行える。(みなし業者)
また、免許取消の場合も同様に、契約の完結までは業務を行うことができる。

 

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自分の家を人に有償で貸すのは免許いらないんですね。
まぁ、そうか。
代理と媒介とか。
調べて答えがわかれば納得なんだけど
不意に違いを聞かれても簡潔に答えられなそう。
勉強になるわ〜
ネットって便利〜

明日は、「宅建業免許」について。

なんか改行がうまくいかないな。
今度調整しよう。


不動産屋さんになるための道のり・費用を調べました。

 

こんばんわ。

まずは、不動産屋さんになるための道のり・費用を調べました。

 

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Step1 ー 宅地建物取引士資格試験に合格
受験費用:7千円

Step2 ー 登録実務講習 ※実務経験を2年以上有さない方
受講料:約2万円(宅建登録実務講習 |資格のことなら合格のLEC)

Step3 ー 事務所の設置
賃料:10万+敷金2か月 / 礼金2か月=約50万

Step4 ー 免許の申請
免許申請手数料:3万3千円

Step5 ー 宅建協会加入
入会金:約150万円(千葉県宅地建物取引業協会)
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なるほど、事務所を安いとこ借りたとしても安くて200万くらいかかるみたいですね。

勉強と合わせて貯金だなこりゃ。

 

まぁまずは試験に合格しないと始まらないので
しっかり勉強しようと思います。

まずは、ブログから。

はじめまして。

 

自分は現在webデザイナーという肩書きの元、生計を成り立てている者です。

そんな自分がなぜ不動産屋を目指すようになったかは

あとあとネタがなくなった時に書くとして

 

不動産屋を目指すにあたって調べたところ

宅地建物取引士、要するに宅建といわれる国家資格が必要であるということを知って

手始めに

 

・参考書を1冊購入

・ブログを開設

 

してスタートを切ろうと思います。

 

 

なぜ、ブログが必要かと考えたのは。

 

・参考書でその日覚えたことを、自分で出力して整理したかった

・いつでもどこでも見返せる

・誰かしらの目に触れるかもしれない環境にoutputすることによって

 

ちょっと丁寧に整理するんではないか。

という理由からですね。

 

あとは、はてなブログ書いたことなかったので

使ってみたかった。

 

それだけですね。

 

よーし、がんばろ。